Ansatz der üblichen Miete im Ertragswertverfahren

Steuerliche Bewertung von Immobilien

Für Zwecke der erbschaftsteuer- bzw. schenkungsteuerlichen Bewertung von Immobilien sieht das Bewertungsgesetz in den §§ 180 ff. BewG drei Bewertungsverfahren für unterschiedliche Arten von Immobilien vor. Dabei wird unterschieden zwischen

• dem Vergleichswertverfahren für Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser,
• dem Ertragswertverfahren für Geschäftsgrundstücke und Mietwohnungen sowie
• dem Sachwertverfahren, falls kein Vergleichswert vorliegt bzw. sich keine übliche Miete ermitteln lassen sollte.

Grundsätzlich gilt jedoch, dass bei der Immobilienbewertung im Rahmen von Schenkungen und Erbschaften stets die Möglichkeit besteht, gem. § 198 BewG den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch ein Sachverständigengutachten zu erbringen, um so eine Reduzierung der Schenkung-/Erbschaftsteuer zu erreichen.

Bewertung im Ertragswertverfahren

Durch das Ertragswertverfahren sollen Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke bewertet werden. Ziel ist es, den Barwert der zukünftigen Einnahmen der Immobilie zu berechnen. Der Ertragswert besteht aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert, welche zunächst unabhängig voneinander ermittelt und im Anschluss addiert werden.