Fallstricke bei der Bestimmung der ortsüblichen Miete durch die EOP-Methode

Im Bereich der Vermietung an Angehörige spielt die ortsübliche Vergleichsmiete im Rahmen der Feststellung einer nur verbilligten Vermietung eine wichtige Rolle. Wenn sich eine ortübliche Miete nicht anhand vergleichbarer Objekte ermitteln lässt, kann ein Sachverständigengutachten einzuholen sein. In einem aktuellen Urteil hat der BFH zu der Frage Stellung genommen, welche Anforderungen aus steuerlicher Sicht an solche Gutachten zu stellen sind. Hierbei stand die Ermittlung der Vergleichsmiete auf der Grundlage statistischer Wertgrundlagen nach der sog. EOP-Methode auf dem Prüfstand.

Rechtlicher Rahmen

• Damit im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Werbungskosten geltend gemacht werden können, ist es erforderlich, dass überhaupt eine entgeltliche Überlassung der Mietsache vorliegt.
• Liegt keine entgeltliche Überlassung vor, scheidet eine Geltendmachung von Werbungskosten aus.
• Entsprechendes gilt bei einer teilentgeltlichen Überlassung. Hier sind Werbungskosten nur insoweit abzugsfähig, als sie auf den entgeltlichen Teil entfallen.
• Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, ist die Nutzungsüberlassung nach § 21 Abs. 2 EStG in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.