Veräußerung einer Immobilie nach Selbstnutzung und Vermietung

Die Veräußerung einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung führt grundsätzlich zu steuerpflichtigen sonstigen Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften (§ 22 Nr. 2 i.V.m. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Ausgenommen davon sind nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG selbstgenutzte Wohngebäude, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• Die Immobilie wurde seit der Anschaffung bis zur Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt (erste Alternative) oder
• die Immobilie wurde im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt (zweite Alternative).

Der BFH hat mit Urteil vom 03.09.2019 - IX R 10/19 (BStBl II 2020, 310) entschieden, dass eine kurzzeitige Vermietung einer zuvor selbstgenutzten Immobilie unschädlich für die Anwendung der Ausnahmevorschrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 zweite Alternative EStG sein kann. Für die Anwendung der zweiten Alternative ist es nur erforderlich, dass die Immobilie während des im Gesetz genannten Zeitraums durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist. Daher ist es ausreichend, wenn die Selbstnutzung im zweiten vorangegangenen Jahr beginnt (z.B. am 31.12.) und im Jahr der Veräußerung endet (z.B. am 01.01.). Eine Vermietung der Immobilie vor und/oder nach der Selbstnutzung ist dann unschädlich.